土地价值计入房产原值如何征收房产税

问：财税〔2010〕121号文件中规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

在实际计算时，对房产原值包含的地价如何计入还有不同的观点，主要是对积率大于0.5的情况。比如，宗地容积率是0.8，其土地面积是1万平方米，全部地价是1000万元，那每平方的地价就是1000元；若其房屋的建筑面积是8000平方米，这些房屋的实际占地面积是6000平方米，计入房产原值的地价是多少？是1000万元全部计入房产原值计征房产税，还是按建筑面积以800万元（8000×1000）或按占地面积以600万元（6000×1000）计入房产原值计征房产税？

答：《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定的很明确，此条规定有两层意思：一是对“宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”这里主要是对部分单位如仓储企业由于生产经营的特殊性，占地面积大，税负增加过多，需给予一定照顾，允许只将部分土地的地价计入房产原值征税，即按“房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”二是对宗地容积率大于0.5的，“无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价”，即一律将全部地价计入房产原值。

因此，应将1000万元全部计入房产原值计征房产税。

例如：

某企业为增值税一般纳税人，2020年4月投资1500万元取得5万平方米的土地使用权，用于建造面积2万平方米的厂房，发生建筑成本和相关费用为3000万元，全部项目于2020年底竣工验收并投入生产使用（不考虑增值税的影响）。计算该厂房征收房产税应确定的房产原值。

解：本案例宗地容积率低于0.5（2÷5＝0.4），应按建筑面积的2倍确定计入房产原值的地价，即1500÷5×2×2=1200（万元），因此该厂房征收房产税所确定的房产原值=（1200＋3000）＝4200（万元）（财税〔2010〕121号第三条）。