不动产登记主要包括哪些权利类型

就国家层面而言，我国调整不动产权利的现行法主要由三个效力层级的法律文件组成。

基本法：如《物权法》《土地管理法》《城市房地产管理法》《农村土地承包法》《矿产资源法》《海域使用管理法》《森林法》《草原法》《水法》《渔业法》等。

行政法规：如《不动产登记暂行条例》《土地管理法实施条例》《矿产资源法实施细则》《渔业法实施细则》《森林法实施条例》等。

部门规章：如《不动产登记资料查询暂行办法》《不动产登记暂行条例实施细则》《房屋登记办法》《海域使用权管理规定》《水域滩涂养殖发证登记办法》《自然资源统一确权登记办法(试行)》等。

按照《条例》，下列不动产权利可依照规定办理登记：

（一）集体土地所有权；

（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；

（三）森林、林木所有权；

（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；

（五）建设用地使用权；

（六）宅基地使用权；

（七）海域使用权；

（八）地役权；

（九）抵押权；

（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。

2018年12月29日修改通过的《农村土地承包法》增加了“土地经营权”，第四十一条规定：“土地经营权流转期限为五年以上的，当事人可以向登记机构申请土地经营权登记。未经登记，不得对抗善意第三人。”

有学者认为，还有一些不动产权利也将或应该纳入登记。如国家土地、自然资源所有权，未来极有必要和可能通过基本法的形式明确其登记问题。还有其他不动产物权，如国有农用地承包经营权，又如其他准物权（亦称特许物权、准用益物权），包括海域使用权、矿业权（探矿权、采矿权）、取水权、养殖权、捕捞权等皆属此类，这些物权均具有登记能力。此外，还有学者认为，居住权作为新拓展的物权，以及国有农用地使用权、不动产租赁权等不动产债权等都具备登记能力，都应纳入不动产登记的权利类型中。

关于不动产权利登记的一般规定中，主要包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记，而不动产其他登记还包括更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。这个有点类似你去医院挂什么号，内科还是外科，儿科还是肛肠科。这里面既有区别，又有交叉。