投资性房地产处置分录

1.投资性房地产用于出租、保值增值或二者兼有

2.对于空置建筑物，只要管理当局作出正式书面决议，打算租出，则决议当日即定义为投资性房地产

3.对于在建房产，只要管理当局作出正式书面决议，拟在房产完工后出租使用，则决议当日即定义为投资性房地产

4.投资性房地产采用公允价值模式不折旧、不摊销、不提减值

5.期末公允价值的变动部分计入公允价值变动损益，在房产处置时转入其他业务成本

6.交易性金融资产，其他权益工具投资都不提减值

7.投资性房地产成本转公允

借：投资性房地产--公允

借：投资性房地产累计折旧

借：投资性房地产减值准备

贷；投资性放地产

贷：递延所得税资产/递延所得税负责

贷：盈余公积

贷：利润分配-未分配利润

8.投资性房地产的处置

借：银行存款

贷：其他业务收入

贷：应交税费-应交增值税（销项）

借：其他业务成本

借：投资性房地产累计折旧

借：投资性房地产减值准备

贷；投资性放地产

成本模式下处置投资性房地产的损益影响（或营业利润影响）＝其他业务收入－其他业务成本

公允的

借：银行存款

贷：其他业务收入

贷：应交税费-应交增值税（销项）

贷：其他业务成本

贷：投资性房地产

借：公允价值变动损益

贷：其他业务成本

借：其他综合收益

贷：其他业务成

公允模式下处置投资性房地产的损益影响（或营业利润影响）＝①其他业务收入－②其他业务成本＋④其他业务成本的冲减

甲公司2020年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3000万元。该办公楼预计使用年限为30年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧，税法口径与会计一致，所得税率为25%。因公司迁址，2022年1月1日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租赁2年，年租金150万元，每年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为3200万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2022年12月31日，该办公楼的公允价值为4000万元。不考虑增值税

借：固定资产 3000

贷：银行存款 3000

3000/30=100 折旧

借：银行存款 150

贷：其他业务收入 150

借：投资性房地产 3200

借：固定资产累计折旧 100

贷：固定资产 3000

贷：其他综合收益 300

借：其他综合收益 75

贷：递延所得税负责 75

贷：公允价值变动损益 200

借：投资性房地产 800

贷：公允价值变动损益 800

甲公司将一栋商业大楼出租给乙公司使用，并一直采用成本模式进行计量，税法对其成本模式计量口径是认可的。2018年1月1日，由于房地产交易市场的成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，甲公司决定对该投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该大楼原价6000万元，已计提折旧3500万元，当日该大楼的公允价值为7000万元。甲公司按净利润的10%计提法定盈余公积，按资产负债表债务法核算所得税，所得税率为25%，

借：投资性房地产 7000

贷：投资性房地产累计折旧 3500

贷：投资性房地产 6000

贷：递延所得税负债 1125

贷；盈余公积 337.5

贷；利润分配-未分配利润 3037.5

乙公司于2017年8月31日自行建造的办公大楼达到了预定可使用状态并投入使用，建设期间耗费工程物资1638万元，并领用了本企业生产的库存商品一批，成本160万元，计税价格200万元，增值税率为13%，另支付在建工程人员薪酬362万元。该办公楼预计使用寿命为20年，预计净残值为60万元，采用直线法计提折旧。2019年1月1日乙公司将该办公大楼租赁给丙公司，租赁期为10年，年租金为240万元，租金于每年年末结清，乙公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。与该办公大楼同类的房地产在2019年年初的公允价值为2200万元，2019年年末的公允价值分别为2400万元。2020年1月，乙公司以2500万元的价格将该项办公大楼转让给丙公司。

借：在建工程 1638

贷；工程物资 1638

借：在建工程 160

贷：库存商品 160

借：在建工程 362

贷：应付职工薪酬 362

借：固定资产 2160

贷：在建工程 2160

2160-60）/20/12=8.75*4=35

2160-60）/20=105

105+35=140

借：管理费用140

贷：累计折旧 140

借：投资性房地产 2200

借：累计折旧 140

贷:固定资产 2160

贷：其他综合收益 180

借：其他综合收益 45

贷：递延所得税负债 45

借：银行存款 240

贷：其他业务收入 240

借：投资性房地产 200

贷：公允减值变动损益 200

借：银行存款 2500

贷：其他业务收入 2500

借:其他业务成本 2400

贷：投资性房地产 2400

借：公允减值变动损益 200

贷：其他业务成本 200

借：其他综合收益 180

贷：其他业务成本 180

2500-2400+180*0.75=235

丰达公司是一家大型物流企业，适用所得税率为25%，采用资产负债表债务法核算所得税，每年按净利润的10%提取法定盈余公积。2×02年～2×12年发生如下经济业务：

①丰达公司于2×02年12月31日购置一栋办公楼，买价为1000万元，相关税费34万元，预计使用寿命为50年，假定土地使用权与地上建筑物无法合理分割。该房产预计残值收入40万元，预计清理费用6万元。丰达公司采用直线法对此房产提取折旧。

借：固定资产 1034

贷：银行存款 1034

1034-34）/50=20

借：管理费用 20

贷：累计折旧 20

②2×06年1月1日丰达公司将该办公楼对外出租，租期10年，每年初收取租金30万元，当天即为出租日。因同地段的房地产交易不活跃，无法合理获取房产的公允价格，丰达公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量

20*3=60

借：银行存款 30

贷：其他业务收入 30

借：投资性房地产 1034

借：累计折旧 60

贷：固定资产 1034

贷：投资性房地产累计折旧 60

③2×08年末因国家宏观调控，此办公楼发生事实贬值，预计可收回价值为550万元，预计使用期限未变，预计净残值调整为22万元。

20*6-120

1034-120=914

914-550=364 投资性房地产减值 364

借：资产减值损失 364

贷；投资性房地产减值准备 364

④2×10年初因丰达公司所在城市在此办公楼附近建开发区，带来周过房产交易活跃，丰达公司据此将投资性房地产的计量模式改为公允计量模式，根据2010年初周边房产的市场价格推定此办公楼的公允价值为1000万元

550-22）/44=12

550-12=538

借：投资性房地产 1000

贷：投资性房地产累计折旧 132

借：投资性房地产累计折旧 364

贷：投资性房地产 1034

贷：递延所得税资产 89 （ 356×25%）

贷：递延所得税负债 26. 5 ｛［1000－（1034－20×7）］×25%｝

贷：盈余公积 34. 65

贷：利润分配――未分配利润 311. 8

⑤2×10年末此办公楼公允价值为1020万元

借：投资性房地产 20

贷：公允价值变动损益 20

⑥2×11年末此办公楼的公允价值为1015万元

借：公允价值变动损益 5

贷：投资性房地产 5

⑦2×12年初丰达公司将该办公楼在房地产交易所出售，成交价为1300万元，假设不考虑相关税费借：银行存款 1300

贷：其他业务收入 1300

借：其他业务成本 1015

贷：投资性房地产 1015

借：公允价值变动损益 15

贷：其他业务成本 15

由此追加的营业利润＝1 300－1 015＝285