自然人出租不动产增值税优惠政策

自然人出租不动产能否享受财政部 税务总局公告2022年第15号文件的免征增值税的优惠？

要想搞清楚这个问题，我们首先了解一下15号文件的具体优惠内容是什么？根据《财政部 税务总局关于对增值税小规模纳税人免征增值税的公告》(财政部 税务总局公告2022年第15号)规定：“自2022年4月1日至2022年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，免征增值税;适用3%预征率的预缴增值税项目，暂停预缴增值税。”

这个政策的适用范围有三点：

1、执行时间是在2022年4月1日至2022年12月31日；

2、适用的增值税纳税人是小规模纳税人，也就是对一般纳税人不适用；

3、免税的应税销售收入是针对于适用3%征收率的纳税人；

在上述条件下，可以适用免征增值税的优惠政策。

所以我们看对于自然人出租不动产到底符不符合免征增值税条件，就要搞清楚以下的内容：

1、自然人是否属于小规模纳税人？

《增值税暂行条例》明确将增值税纳税人分为单位和个人;《增值税暂行条例实施细则》进一步将个人分为个体工商户和其他个人;《国家税务总局关于明确<增值税一般纳税人资格认定管理办法>若干条款处理意见的通知》(国税函〔2010〕139号)中明确“其他个人，是指自然人，同时在国家税务总局令43号《增值税一般纳税人登记管理办法》明确年应税销售额超过规定标准的其他个人无需办理一般纳税人登记，此处的规定标准即：财税[2018]33号 财政部 税务总局关于统一增值税小规模纳税人标准的通知：增值税小规模纳税人标准为年应征增值税销售额500万元及以下。

所以对于自然人一定属于小规模纳税人，而对于登记为一般纳税人的个人仅指个体工商户。

2、自然人出租不动产适用的税率或者征收率是多少？

财税【2016】36号文附件二规定：

1、小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2、其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。

3、个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

所以对于自然人出租不动产适用的征收率为5%，不符合上述优惠政策的条件，不能享受免征增值税的优惠政策。

但是根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2021年第5号)规定：“四、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。”

因此，自然人出租不动产适用征收率为5%，不能适用财政部 税务总局公告2022年第15号文件规定享受免征增值税，但若符合国家税务总局公告2021年第5号文件的规定,也可以享受免征增值税优惠。