房地产企业产品完工时间如何确定

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房地产企业产品完工时间如何确定？

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

1。开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

2。开发产品已开始投入使用。3。开发产品已取得了初始产权证明。

根据《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函〔2010〕201号）规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

如何理解房地产开发企业开发产品的完工时间的规定？

一般的产品，都是产品完工后，检验合格，才销售的，此时，销售收入确认，成本也就确认了，计税所得额就容易了，但是，对于房地产却不是这样的。

商品房预售制度是《中华人民共和国城市房地产管理法》确定的一项制度，这项制度允许开发商在房屋未建设完工之前就进行销售，这样，就产生了“期房”。此时房地产开发公司的企业所得税核算就面临一个问题：期房的成本如何确定呢？只有房地产真正完工，企业的计税成本才能最终确定，企业所得税才能得以准确核算。所以，如何界定完工产品，就显得尤为重要了。

我们看看所得税对“完工”是如何确定的：

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（2）开发产品已开始投入使用。

（3）开发产品已取得了初始产权证明。

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