哪些不属于开发间接费用

大家都知道房地产企业开发成本中开发间接费用在理论层面的定义，但在实务操作中很多财务还是一股脑的将所有不可界定的费用都放到其中，这当然不合理。今天小编就从实务的角度上给大家分享哪些费用不可以入开发间接费用？

一、维修费

很多房地产企业拿到项目用地后会选择分期开发、分期销售，如A房企共计划开发三期房盘，2016年一期房盘已交付，2018年二期房盘已交付，2020年10月开盘出售三期房盘。在三期房盘的建造交付过程中，一二期因年限已久（已过保质期）房屋、配套等出现需要维修的情况，为了维护房企声誉保证三期房产顺利出售和交付，因此选择承担一二期房屋的维修责任，并将这些维修支出列入至开发间接费用——维修费。

分析上述案例，已交付房产的维修费从本质上已经不属于房企的维修范畴了，移交后房产的所有权已经完全转移。如房产出现需要维修的情况，应由物业公司以业主缴纳的大修基金进行修理修缮，不应由房企承担，更不应记入开发间费用中享受土地增值税加计扣除。

二、中介服务费

在房企的开发经营过程中，不可避免的会有很多中介机构的介入，比如造价咨询、财税咨询、猎头服务、经纪代理服务等，这一系列的中介服务费到底是在开发间接费中列支，还是在期间费用中列支，一直是企业财务人员比较头疼的地方。在《国税发〔2009〕31号》文件中，针对开发间接费用的入账有明确的指示——“是为其他直接管理和组织开发项目所发生的费用”。如工程项目的招聘费，财税咨询服务，在严格意义上并不属于直接作用于项目上的，因此需要记入期间费用中。

三、公务用车费用

常见的公务用车费用一般可以从大方向上分为两种，一是车辆属于企业自有车辆；二是车辆属于员工自有车辆，企业与员工签订了车辆租赁协议。

如车辆是企业的自有车辆且专属于工程部，日常生产经营过程中因项目需要而使用，那么与该车辆相关的加油费、过路费等支出可以计入开发间接费用。

如车辆属于员工自有车辆，企业与员工签订了私车公用的租赁合同，如发生与项目直接相关的用车费用，可列支在开发间接费用中。值得注意的是，私车公用情形下的车辆保险费、车船使用税等支出不可作为费用入账。

四、样板房装修

样板房的装修需要分为硬装和软装两方面考虑。

小编认为，硬装根据样板房是否在红线内又有不同的入账方法，如样板房在红线内建筑主体中且后续进行售卖，需要记入建筑安装成本中；如样板房在红线外或建筑主体外的临时建筑物，应计入销售费用中。软装（如可移动装饰物、家电、家具等）不区分是否在红线内，不可记入开发成本中，需要记入销售费用。

但各省对该硬装、软装支出的列支有不同观点，实务操作中还需结合当地主管税务的要求。

综上所述，开发间接费用的入账需要仔细甄辨，财务人员不可模糊对待，否则在后续的土地增值税清算时会存在无法抵扣的风险。