轻松读懂房地产开发成本

一、目标成本科目组成

不同地产公司成本科目的划分有所不同，但是其本质并无不同。大致可分为土地成本、开发成本、建安成本、间接成本等四部分内容。

1、土地成本即开发商为取得土地所付出的相关成本；

2、开发成本主要包括勘查设计费用、报批报建费用、评估咨询费用等；

3、建安成本主要包括前期工程费用、主体建安工程费用、园林景观费用、市政基础设施配套费用等；

4、间接成本主要包括营销费用、管理费用、财务费用（银行利息、税费等）。

二、成本科目概念解析

1、土地成本。也称地价，即开发商取得土地使用权付出的成本，包含但不限于土地出让金、契税，安置拆迁补偿费、交易服务费、评估等费用。大家会经常看到，某地块拍出地王项目，成交价：***亿元，楼面地价：***元/m2，我想有必要向大家对楼面地价做个阐述。楼面价即单位计容建筑面积所包含的土地价格，如某地块1500万元/亩，容积率2.0，如何计算楼面价呢？首先，1500万元/亩，如果折算成占地面积约为：1500万元/666.67m2=22500元/m2，即1500万元/亩，相当于每平方占地面积22500元；根据已知容积率为2.0，表示每平方占地面积可建设2平方米的计容建筑面积的建筑，则单位计容建筑面积的土地价格为22500/2.0=11250元/m2，即该地块的楼面地价为11250元/m2。

2、勘查设计费。勘查设计费主要包括地质勘查、规划设计费、施工图设计费、各专项设计费（供电、景观、人防、绿色建筑等）、施工图审查等。普通住宅的勘察设计费用，建筑面积单方指标范围约在70元/m2-90元/m2之间。

3、报批报建费。报批报建费用主要是对于开发商在当地进行开发项目需要向政府及各部门缴纳的相关行政事业性收费，主要包括城市设施基础配套费、环境影响评估、水土保持、环保验收、公告公示等，普通住宅项目，报批报建建筑面积单方指标大约在120-150元/m2，不同地区差异较大。

4、前期工程费。主要包括临时围墙、三通一平（临时道路、临时供水、临时供电、场地土方等）、临时设施等。

5、主体建安工程费。主要包括项目土石方工程、基坑支护工程、基础工程、主体建筑工程、防水与保温工程、门窗栏杆百叶工程、外幕墙工程、室内精装修工程、安装工程，消防工程，智能化工程，电梯工程等所有属于或者依附在主体建筑上的所有工程费用。普通百米高层住宅（毛坯）的主体建安工程费用约1800-2000元/m2，装配式建筑，根据装配率多少，每增加10%的装配率，费用增加约150元/m2；地库主体建安工程费用约2500-2800元/m2。

6、园林景观费。主要包括=属于园林景观的软景，硬景，景观灯具与亮化，水景与泳池，园林小品等；园林景观是属于敏感性成本，能项目带来产品溢价。

成本水平：刚需项目300-500元/m2，改善型项目：500-700元/m2，高端项目：700-1500元/m2；

7、市政配套费。主要包括自来水工程、供配电工程、小市政工程、燃气工程、小区标示标牌工程等。自来水工程通常具有垄断或者半垄断性质，指标水平根据当地的情况进行确定；供配电工程在一定地区内，红线内的配电指标相对稳定，但是对于红线外供配电，因为变电站距离红线的距离不同导致成本水平差异较大；燃气工程大多数按照户数计算，根据当地的燃气公司的费用水平统一收取。市政配套费用的建筑面积单方指标约190元/m2-240元/m2。

8、营销费用。根据公司的营销费用水平结合项目的种类和实际情况确定，一般为项目货值2%-3%之间。

9、管理费用。可直接根据公司的费率水平计算即可，一般在为项目货值1.5%-3%之间。

10、财务费用。项目的财务费用跟项目的开发节奏，融资方式，融资利率水平有很大关系，需要与财务部门共同商议确定。