房地产开发企业所得税处理办法

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房地产开发企业所得税处理办法

一、首先房地产公司开发项目所得税的管理主要分为两块：

1、商品房销售部分：这部分的纳税人才是房地产公司

2、建设安装工程部分：这部分的纳税人是工程承包方

二、税务部门对所得税的管理：

1、如果帐目健全，核算真实的话可以申请查帐征收，而查帐征收中就有一个预征的概念，就是纳税人每月或者是每季度根据利润自己计算出税款预先申报缴纳，然后年末税务部门再查帐汇算清缴，多退少补。

2、如果没有帐目或者帐目不健全不真实的话，那么税务部门就会采用核定征收，

核定征收也分两种，一种是核定应税所得率征收，一种是定额征收。而房地产业一般都是实行核定应税所得率征收，什么意思呢？就是税务部门会根据行业不同、营业额高低制订出各行各业的大概成本利润率（税务部门叫做应税所的率），房地产业应该是10%-12%左右，建筑业应该是6%-8%左右，而企业所得税税率是25%，那么10%-12%*25%就等于房地产业税率是2.5%-3%，建筑业税率是1.5%-2%左右，这种管理方式近似于营业税的管理，就是不会管你利润的高低，收入是多少，一律按收入附征，其纳税时间是当月税款次月15日前申报缴纳。

3、几个特殊规定：其一，对于建筑业的收入实现时间确认比较特殊，由于工程项目清算时间跨度长，工程期内工程款的支付一般都是采取的预支、借款等形式，所以税务部门规定不管支付的工程款是暂借还是预支都视同收入实现

其二，房地产业收入确认的特殊规定：房地产开发商收取的一切费用都算收入，包括代办证件费用、代收的物业管理费装修水电费等杂费

其三，对经济适用房、普通住宅有特殊优惠政策，如有需要了解私下再谈。

其四，现阶段房地产业优惠政策是国家对于经济危机所出台的临时优惠政策，并不会长久，所以不要拿现在的政策指导以后的经营。

三、企业对企业所得税的财务处理：

1、查帐征收方式下的财务处理：

a、预交所得税：

计提：

借 所得税费用

贷 应交税费----应交所得税

缴纳：

借 应交税费----应交所得税

贷 银行存款

结转：

借：本年利润

贷：所得税费用

b、汇算清缴：

如果预交数大于汇算清缴计算出来的应缴数，一般情况下，税务机关为了减少税金退库的麻烦，实务中，大多将多预缴的上年度企业所得税抵缴下一年度应缴纳的税款。这种情况下，企业的会计处理为：

借：其他应收款----所得税退税款

贷：以前年度损益调整----所得税费用

如果预交数小于汇算清缴计算出来的应缴数会计处理同a

2、核定征收下企业所得税一般不进行汇算清缴，其他会计处理同a

四、房地产企业所得税处理的几个误区：

1、核定征收所得税的管理方式下是不是把建安合同压低，建安部分的税款就会少交？是的，建安合同低建安税收的确会少交，但是房地产中有土地增值税会相应提高，得不偿失。

2、隐瞒销售收入是否减少税收？是，但是开具发票会响应减少，即使购房人现在无所谓，但在二次交易需要发票抵扣时就会出现麻烦，迟早会暴光。

房地产开发企业预售收入预缴所得税具体怎么计算？

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

计算公式： (未完工的收入*15%+利润总额)*25%

如果预计销售1616.4万元，暂不考虑本年利润总额： 应交所得税=(1616.4*15%)*25%=60。615万元。

一般来说企业所得税都是按照季度或者月度、年度汇算的形式进行缴纳的，有观点认为两种观点都是可以的，至于这两种观点的缴纳方式在数豆子网还有很多资料，感兴趣的同学可以来数豆子网咨询，一定会有帮助的。