房地产企业项目资本金的核算

发表于：2018-09-18 23:54:51
分类：会计实务

分作为注册资金处理，记入“实收资本”科目，另一部分作为股东投入的往来款处理，记入“其他应付款”等科目。项目竣工后，房地产企业再通过内部往来将项目资本金缴还投资者。

　　【例3-18】 2009年6月7日，中联房地产公司通过竞拍取得了上海某地块，地价为4亿元。该公司随即在上海注册了上海中联有限公司，确定注册资本为1亿元。上海中联有限公司收到中联房地产公司投入的资金5亿元，该款项全部存入公司的开户银行。上海中联有限公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：

　　借：银行存款 500000000

　　贷：实收资本 100000000

　　其他应付款400000000

　　【例3-19】续上例，项目竣工后，上海中联有限公司将中联房地产公司投入的资金5亿元归还，上海中联有限公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：

　　借：其他应付款 500000000

　　贷：银行存款 500000000

　　此方法存在的问题是：不符合国家关于项目资本金的规定，根据相关规定，项目资本金是指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额。对投资项目来说，是非债务性资金，项目法人不承担这部分债务。投资者可按其出资的比例依法享有资金的任何利息和债务等所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽回。因此，债务性资金是不能作为项目资本金的，而按照此方法，房地产企业将投资者投入的项目资本金计入其他应付款，对于房地产企业来讲，这部分资金属于负债，就不能作为项目资本金。

　　三、按照会计准则核算项目资本金

　　按照会计准则核算项目资本金，在实际操作中存在的问题是：

　　(1)项目资本金散落在不同的会计科目，包括：实收资本、资本公积、递延收益、营业外收入等科目，无法体现项目资本金的总体情况。

　　(2)当一家房地产企业同时开发不同的几个项目时，又无法分清每个项目的项目资本金的到位情况。

　　四、增设过渡科目核算项目资本金

　　由于存在接受捐赠和政府补助的可能，如果只根据实收资本和资本公积来核定资本金是不正确的，虽然接受捐赠和政府补助计入损益类科目，但对于项目法人来讲，它们属于非债务性资金，应该作为项目的资本金。因此，应增设“项目资本金”科目来核算。

　　为了总体反映项目资本金的情况，房地产企业应增设一级科目“项目资本金”，通过它来归集项目资本金实际到位金额。

　　(一)项目资本金的总分类核算

　　房地产企业在收到项目资本金时，借记“银行存款”、“原材料”等资产类科目，贷记“项目资本金”科目。同时，根据会计准则的要求和项目资本金的实际性质，转入相应科目，借记“项目资本金”科目，贷记“实收资本”、“资本公积”、“遭延资产”、“营业外收入”等科目。

　　“项目资本金”科目的本期发生额就是房地产企业项目资本金实际到位的金额。

　　【例3-20】 2009年6月7日，中联房地产公司通过竞拍取得了上海某地块，地价为4亿元。该公司随即在上海注册了上海中联有限公司，确定注册资本为1亿元。项目总投资为20亿元，按自有资金到位比例35％计算，实际需要项目资本金7亿元。上海中联公司收到注册资金1亿元，又陆续收到中联公司拨入的资金5亿元，同时收到政府投入的补助资金1亿元。该款项全部存入公司的开户银行。上海中联有限公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：

　　1．收到注册资金时。

　　(1)借：银行存款 100000000

　　贷：项目资本金 100000000

　　(2)借：项目资本金 100000000

　　贷：实收资本 l00000000

　　2．收到拨入资金时。

　　(1)借：银行存款 500000000

　　贷：项目资本金 500000000

　　(2)借：项目资本金 500000000

　　贷：资本公积——资本溢价——拨款转入 500000000

　　3．增资手续完成时。

　　借：资本公积——资本溢价——拨款转入 500000000

　　贷：实收资本 500000000

　　4．收到政府补助时。

　　(1)借：银行存款 100000000

　　贷：项目资本金 100000000

　　(2)借：项目资本金 100000000

　　贷：递延收益 100000000

　　“项目资本金”科目累计贷方发生额为7亿元，反映了项目资本金实际的到位情况。

　　(二)项目资本金的分类核算

　　房地产企业在开发项目时，有时并不是仅仅开发一个项目，可能要同时开发多个项目，因此，应分类核算各个不同项目的项目资本金的到位情况。这就需要进行项目资本金的分类核算。

　　另外，房地产企业除了要核算项目资本金的到位情况外，在项目竣工后，还要核算项目资本金的归还情况。这也要求进行项目资本金的分类核算。

　　根据以上核算要求，在“项目资本金”一级科目下，应按不同开发项目分设二级明细科目，并在二级科目下增设“资本金投入”和“资本

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