房产企业取得认筹金须缴纳增值税

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房产企业取得认筹金须缴纳增值税？

不需要

一、会计核算

新会计准则对"预收账款"科目的规定：本科目核算企业按照合同规定预收的款项，即预收账款是建立在购销合同基础上的。

新会计准则中对"其他应付款"科目的规定：本科目核算企业除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项。

房地产企业收取的"订金、诚意金、认筹金、会员费"，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》(或类似凭据)约定收取的，它不受《合同法》约束。仅具有暂收应付的性质，因此应该在"其他应付款"科目核算比较适宜。

二、税务处理

1、企业所得税

国税发[2009]31号文件第六条明确规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

也就是说，房地产开发企业取得的企业所得税应税收入，应该以签订《预售合同》或《销售合同》为前提。如果房地产开发企业与购房业主签订了《预售合同》或《销售合同》，房地产开发企业收取了业主的款项(如定金、预付款等)，均应该按照规定预缴企业所得税；反之，房地产公司没有与购房者签订相关合同，所收取的款项(如：订金、诚意金、认筹金、会员费等)，是不需要缴纳企业所得税的。

2、营业税

(1)修订后的《营业税暂行条例》(下称"条例")第一条规定："在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。"第十二条规定："营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。"

(2)修订后的《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定：条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。

条例第十二条所称取得营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

第二十五条规定："纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。"

(3)《营业税问题解答(之一)的通知》(国税函发[1995]156号)规定：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，定金的营业税纳税义务发生时间为收到定金的当天。

房地产企业收取的"诚意金、订金、认筹金、会员费等"与"定金"是完全不同的两个概念，应税行为根本就没有发生，没有相关税务文件规定需要缴纳营业税。《城市商品房预售管理办法》第十条、《商品房销售管理办法》第十六条均明确规定，房地产开发企业预售、销售商品房需要签订书面合同。企业收取"诚意金、订金、认筹金等"时，是没有签订《商品房销售合同》的，也就说不上合同确定的付款日期了。

由此可见，房地产开发企业向购房准业主收取的"诚意金、订金、认筹金、会员费"，按照营业税相关税收政策规定，是不需要缴纳营业税的。

3、增值税

山东省全面推开营改增试点政策指引关于房地产开发企业预收款范围问题：房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款(含首付款、按揭款和尾款)和全款。诚意金、认筹金和订金不属于预收款。可见，营改增后，诚意金、订金、认筹等仍不需交纳增值税。

4、土地增值税

按照《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，对房地产开发企业实行预征土地增值税制度。也就是说，房地产企业取得的销售收入(含预售收入)，是应该预缴土地增值税的。

从企业所得税、营业税的分析可知，房地产开发企业收取的"诚意金、订金、认筹金、会员费"，既不是企业所得税的应税收入，也不是营业税的应税收入。因此，同样也不是土地增值税的应税收入。

按照《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，土地增值税的应税收入，是指房地产开发企业转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

房地产企业实现销售收入的基本条件是签订《预售合同》或《销售合同》，企业收取"诚意金"时，根本不具备签订合同的法定条件。对企业和购房者而言，"订金、诚意金、认筹金等"是不受《合同法》保护的，随时均有可能退还。所以，"订金、诚意金、认筹金"并不是房地产开发企业实现的收入，仅仅是暂收应付的款项。

因此，房地产开发企业收取的"订金、诚意金、认筹金等"，是不需要缴纳土地增值税的。

综上所述，房地产开发企业以"诚意金、订金、认筹金、会员费等"形式收取的款项，无需缴纳营业税、增值税、企业所得税、土地增值税。敬请关注数豆子的更新！