房地产开发企业土地成本扣除条件

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房地产开发企业土地成本扣除条件

答：例：某房地产开发公司（一般纳税人），2016年2月在取得的8000平方米的土地上进行房屋开发，分二期开发。土地成本17010万元（含土地出让金及拆迁补偿费），规划建筑总面积37400平方米。一期建造6＋1型多层住宅9600平方米，占地面积（含小区内道路、绿地等公摊面积）2600平方米，符合简易计税条件，实行简易计税；二期建造30层型高层住宅18000平方米，占地面积2200平方米，采用一般计税方式；项目配套建设学校9800平方米，占地3200平方米，建成后直接移交政府有关部门。（为简化计算，本例假设企业以分期项目作为土地增值税清算项目和企业所得税成本核算对象）

1、增值税：

在房地产开发企业增值税的计算中，对于简易计税项目，无需考虑土地价款。一般计税方法计税的，土地价款作为销售收入的扣除项。

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

二期总计可扣除土地价款：17010*18000/（9600+18000）=11088万元。企业应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款中二期分摊的可扣除土地价款11088万元。

假设二期项目本期销售面积4000平方米

则本期增值税收入可扣除土地价款=17010*4000/（9600+18000）=2465.22万元。

2、土地增值税：

对于房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定．可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。这里的总面积和总建筑面积，根据国税函〔1999〕第112号及国税发〔2006〕第187号的规定，应是可转让面积，即开发总面积（建筑面积）减除不能转让的公共设施用地面积（建筑面积）后的剩余面积（建筑面积）。

1、占地面积法：

（1）一期开发土地面积占总土地面积的比例＝2600÷4800×100%＝54%

一期应负担的土地价款＝17010×54%＝9185.4万元

（2）二期开发土地面积占总土地面积的比例＝2200÷4800×100%＝46%

二期应分摊的土地价款＝17010×46%＝7824.6万元

2、建筑面积法：

（1）一期开发建筑面积占总建筑面积的比例＝9600÷（9600+18000）×100%＝35%

一期应负担的土地价款＝17010×35%＝5953.5万元

（2）二期开发建筑面积占总建筑面积的比例＝18000÷（9600+18000）×100%＝65%

二期应分摊的土地价款＝17010×65%＝11056.5万元

（注：采用不同的分配方法，不同的成本对象分担的成本费用不尽相同，实际工作中尽可能采用较合理的分配方法。本案按建筑面积法比较合理）

三、企业所得税：

对于房地产开发企业土地成本，国税发〔2009〕31号规定，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应取得税务机关同意。

一期项目土地面积占总土地面积=2600/（2600+2200+3200）=33%

一期应负担土地成本=17010×33%=5613.30万元

二期项目土地面积占总土地面积=2200/（2600+2200+3200）=28%

二期应负担土地成本=17010×28%=4762.80万元

公共配套设施（学校）占总土地面积=3200/（2600+2200+3200）=39%

公共配套设施（学校）应负担土地成本=17010×39%=6633.90万元

（ 注：对于无偿移交政府及属于全体业主不能有偿转让的公共设施应单独作为过渡性成本对象核算，并按其实际发生的全部成本根据建筑面积法分配计入一二期项目成本）

由上可见，由于各种种规定的不同，造成土地成本在不同税种间的归集和分配也各不相同，并直接影响着相关税种的计算。建议房地产企业严格对照相关规定，并建立完善分税种的辅助帐和台帐，确保土地成本的准确核算，及时防范和规避涉税风险。

房地产企业土地成本能抵扣进项吗？

房地产开发产品计税成本包括土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费，开发间接费六项。其中，土地成本一般占据计税成本的40%以上。因此，“营改增”后土地成本能否抵扣、如何抵扣，就成为决定房企税负高低的关键所在，房地产企业土地成本将在账务处理、业务模式等面临诸多挑战。

房地产企业取得土地的方式具有多样性，比如土地转让，土地出让，股权收购，合作建房等等，均属于发生土地使用权转移性质的增值税应税行为，这种取得土地的方式完全可以在计算房地产企业增值税时，运用抵扣法来实现土地成本进项税额的抵扣。允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，房企的税负将有所减轻。

笔者依据“营改增”试点新税政，系统归纳梳理“营改增”房企土地成本不能抵扣进项税或不得扣除的十一种情形，供“营改增”试点企业参考和借鉴。同时，建议纳税人从实操层面的具体要求出发，密切关注土地成本抵扣进项税的政策法规和主管税务机关营改增征管动态，谨慎操作土地成本抵扣进项税的相关事项，在尽享“营改增”新税政红利的同时，重视防控土地成本不能抵扣进项税的税务风险。

01土地价款以外的其他土地成本项目

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。而《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号第二十七条第一款，，明确的开发产品土地计税成本支出的内容为：土地征用费及拆迁补偿费。

指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

也就是说，依据财税[2016]36号文件规定，房地产公司从五月1日后，能扣除的成本只限于土地出让金，而土地出让金的扣除必须凭当地财政部门开具的行政事业收收据扣除。因此，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税。

土地成本除了土地买价或出让金允许抵扣增值税进项税额以外，其他土地成本构成项目一律不得抵扣增值税进项税额。

02股权收购被收购方土地属于国家无偿划拨

股权收购是指一个公司收购另一公司的股权，得到了被收购方的土地，如果被收购方的土地是通过招拍挂取得的，收购方按被收购方原来取得的国土部门出具的行政事业性收据，抵扣11%。如果被收购方的土地是通过转让所得得到的土地，被收购方原来对土地的入账价值，以原来被转让方视同销售开具的票据作价，如果被收购方是通过国家无偿划拨来的则不能抵扣进项税的。

03合作建房方式视同销售取得土地

合作建房，是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金的合作建房。对非房开公司出土地，房地产公司出资金的合作建房，非房地产公司视同销售，按照转让土地使用权计征11%的增值税，也就是说，非房地产公司与房地产公司合作建房，约定分房产或分利润，不论哪种方式，都视同销售。

此前，《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)文件规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。也就意味着土地价值在受让土地使用权时，如果受让的土地使用权全部收入大于土地使用权购置或受让原价，计税基础发生了变化，因此，营改增后土地成本按照初始价值受让，房地产企业可以按出地一方提供的行政事业性收据扣除其进项税额。视同销售且受让的土地使用权全部收入大于土地使用权购置或受让原价的话，即使非房开公司（出地方）能够提供合法有效的行政事情性收据，就不能抵扣其进项税额。

04超过纳税人实际支付的土地价款

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》国家税务总局公告2016年第18号第七条规定，一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

05销售房地产老项目适用简易方法计税

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

06预收款预缴增值税土地价款

房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。根据以上规定，对房地产开发企业预收款预缴增值税，在计算预缴增值税时不能扣除价款。对预收款预缴增值税时，不得开具发票。因此，预缴预收款增值税，可以选择简易计税方法计税，按照5%的征收率计算，并不得开具发票。

07计算应税销售额非当期对应的土地价款

土地价款并非一次性从销售额中扣除，而是要随着销售额的确定，逐步扣除。也就是说，只有房企将所有“可供”销售的面积卖完时，土地价款才会全部扣除。

因此，在计算应税销售额时，非当期对应的土地价款不得扣除。当期允许扣除的土地价款计算公式为：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

以上详细介绍了房地产开发企业土地成本扣除条件是怎样的，也介绍了房地产企业土地成本能抵扣进项吗。作为一名房地产开发企业的会计人员，特别是掌握税务的会计人员，一定要非常清楚，土地成本的扣除条件。如果你阅读了本文内容，依然不是很明白，那么咨询一下数豆子在线老师吧。