房产增值税计税方法

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房产增值税计税方法

2016年5月1日起实行营改增,取消营业税,开始征收增值税。新的税费政策规定是满2年住房过户免除5%增值税。

《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 》规定:

个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税;个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税。

上述政策只适用于除北、上、深、广外的城市。

而针对北、上、深、广的政策是:个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。

房产增值税计算公式

从计税原理上说,增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税,也就是由消售者负担,有增值才征税没增值不征税,但在实际当中,商品新增价值或附加值在生产和流通过程中是很难准确计算的。因此,我国也采用国际上的普遍采用的税款抵扣的办法,即根据销售商品或劳务的销售额,按规定的税率讲算出销项税额,然后扣除取得该商品或劳务时所支付的增值税款,也就是进项税额,其差额就是增值部分应交的税额,这种计算方法体现了按增值因素计税的原现。

公式为:应纳税额=销项税额-进项税额

举例:

销售A商品100件,不含增值税单价80元,不含增值税销售额就为100*80=8000元

设增值税税率为17%,那么A商品的销项税额为:8000*17%=1360元

购进A商品时,每件支付60元(含税),总金额为100*60=6000元(含税),应化成不含税为:6000/(1+17%)=5128.21元,税额为:5128.21*17%=871.79元。

以上100件A商品的新增价值为8000-5128.21(不能减6000,因为6000是含税,要化成不含税)=2871.79元,税率是17%,所以应纳增值税税额为:2871.79*17%=488.20元。但在税法当中是不采用这种算法的,在此是为了让你对增值部分有个更直观的理解,才这样举例的,税法上正确的算法如下:

应纳增值税税额=销项税额-进项税额

=1360-871.79

=488.21元

备注:两种方法算出的结果相差0.01元(488.21-488.20)是购进时6000元为含税金额化为不含税时之差,为正常情况,实践中按防伪税票上的税额计算即可)

房产增值税计税方法上文就介绍到这,这个是有公式的,应纳增值税税额=销项税额-进项税额,对于北上广深来说,满两年过户的免除5%的增值税,更多税务实操方面的内容,有疑问的可以来咨询我么的在线老师哦,它们将会为您安排十年工作经验的会计答疑老师回答您的疑问!