土地成本抵扣进项税的账务处理

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土地成本抵扣进项税的账务处理

答：应视为政府补助，计入"营业外收入"。

1、支付/取得的土地出让金是免税的，即全额入"成本"科目。

2、财会(2016)22号文规定的是"抵扣"的税额，不应适用"抵减"的情况。"抵扣"是进项税自销项税中抵扣，按照增值税原理是顺理成章的，而土地成本是在"免税"的前提下还允许"抵减"，会计处理应包含两层意思，一是企业支付的土地出让金是免税的，是应全额列计成本科目的；二是政府规定房地产项目上游的土地"免税"，从增值税链条上来看是鼓励土地的下游降低销售价格，这是政府鼓励下的市场行为，政府在免税的前提下还允许"抵减"销项税额，这是政府给予房地产企业的一种税收补助，且只有在增值税纳税义务发生时间才允许"抵减"，即结转收入成本时，应是"与收益相关"，应计入"营业外收入"。

3、土地成本的"抵减"应不同于旅行社业务的"抵减"。旅行社允许以抵减的形式确保企业税负不增加，是考虑旅行社的下游基本都是餐饮业的个体工商户、交通运输业的无法开具专票的客运服务，为了确保企业税负不降低，才允许以"抵减"的形式稳定企业税负。

4、免税土地的会计处理应不同于免税农产品的会计处理。农产品的免税政策是适用于全行业所有企业的，是普惠的，会计处理冲减成本或计入营业外收入对企业财务报表、税负都是没有不同影响的，但免税土地的这种处理会对企业土地增值税影响巨大，而且这个政策是特别给予房地产企业销售自行开发的房地产项目的，是政府对某一行业的特定行为的特殊照顾，应按照政府补助进行会计处理。

房地产企业取得土地的方式具有多样性，比如土地转让，土地出让，股权收购，合作建房等等，均属于发生土地使用权转移性质的增值税应税行为，这种取得土地的方式完全可以在计算房地产企业增值税时，运用抵扣法来实现土地成本进项税额的抵扣。允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，房企的税负将有所减轻。

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