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注会考试《税法》辅导：第八章(3)

土地增值额=转让房地产收入-税法规定的扣除项目金额

一、应税收入

纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。

二、确定增值额的扣除项目

(一)对于新建房地产转让，可扣除：

1.取得土地使用权所支付的金额(适用新建房转让和存量房地产转让)

包括：

(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款;

①按照〈中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例〉的规定，以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，为所支付的土地出让金。

②以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按国家有关规定补交的土地出让金。

③以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。

(2)按照国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。

2.房地产开发成本(适用新建房转让)

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本按照实际发生扣除。

3.房地产开发费用(适用新建房转让)

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

对于利息支出，分两种情况确定扣除：

(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内(注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额)

房地产开发费用计算中还须注意两个问题：

第一：不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。

第二：不包括加息、罚息

(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。

新增：P187

(1)全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。即：

房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

(2)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。

(3)土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

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